【調べてみた】2022年の首都圏新築マンション価格上昇率とリセールバリュー

こんにちは。マンション価格の高騰が叫ばれる昨今、過去のSUUMO(リクルート社のフリーペーパー)が手元にあったので、各駅どの程度新築マンション価格があがっているのか、どこがリセールバリューが高いのかをまとめてみました。

手元にあったSUUMOは2020年12月・2021年12月・2022年８月の首都圏価格MAP、そして2020年12月・2022年９月の資産価値BEST100です。
また、23区内については2019年10月のマンションエンジン（https://www.manen.jp/）の価格データも残していたので、そちらとも比較してみます。

2022年　首都圏新築マンション価格上昇率比較

首都圏価格MAPから新築マンション価格上昇率をまとめました。

2022年/2020年比

2022年と2020年のSUUMOの両方に新築マンション価格の記載があった駅について、2022年/2020年比をまとめてランキングにしてみました。それぞれのタイミングで新築マンションが発売されていた駅のみが対象となりますが、平均で2020年比は106%でした。掲載のある駅の中で偏差値を計算すると60以上が15位以内なので、上位15駅分記載します。価格は70㎡換算、単位は万です。

順位	エリア	路線	駅	2020年12月	2022年12月	2022/2020
1	山手線内	中央線	市ヶ谷	11086	18017	162.5%
2	首都圏西	埼京線	武蔵浦和	4177	6529	156.3%
3	山手線内	山手線	目黒	9874	14318	145.0%
4	山手線内	山手線	浜松町	9269	13340	143.9%
5	首都圏南	小田急線	喜多見	5403	7409	137.1%
6	首都圏東	総武線	新小岩	5049	6727	133.2%
7	首都圏東	銀座線	浅草	6388	8219	128.7%
8	山手線内	日比谷線	神谷町	13559	17273	127.4%
9	首都圏東	総武線	小岩	5276	6643	125.9%
10	首都圏東	つくばエクスプレス	三郷中央	3461	4238	122.5%
11	首都圏南	相鉄線	星川	5244	6320	120.5%
12	首都圏南	小田急線	代々木上原	10950	13190	120.5%
13	首都圏西	京浜東北線	川口	5957	7160	120.2%
14	首都圏東	都営大江戸線	勝どき	6685	8024	120.0%
15	首都圏南	東急田園都市線	桜新町	7747	9268	119.6%
15	首都圏東	東西線	南砂町	5141	6150	119.6%

新築マンションの値上がり率は漠然と都心の方が高いのかと思っていましたが、武蔵浦和、喜多見、新小岩など山手線以外のエリアでも価格が上がっています。15位以内だと、山手線内が4駅、首都圏西が2駅、首都圏東が6駅、首都圏南が4駅でした。都心の駅以外の交通アクセスは以下のとおりです。

武蔵浦和：埼京線快速で新宿まで25分
喜多見　：小田急各駅停車で新宿まで30分弱
新小岩　：総武線快速で東京まで13分
小岩　　：総武線で東京まで20分強
三郷中央：つくばエクスプレスで秋葉原まで20分強
星川　　：相鉄線で横浜まで10分弱
川口　　：京浜東北線で東京まで25分強
南砂町　：東西線で大手町まで10分強

元々価格が高い都心に対して、これまで価格があまり高くなかった主要駅まで30分以内の交通利便性が高い駅の需要が高まり、価格があがっているのかもしれません。都内の下町エリアや埼玉や千葉など、これまで価格が抑えられてきたエリアが上昇しているように感じます。一般のサラリーマン家庭だと都心にはなかなか手が出せませんが、都心への交通利便性の高い山手線外の駅を数年前に買っておけば資産価値はかなり上がっていそうです。
逆に考えると、本来の価値に対して高い可能性もあり、今から購入するとなると割高かもしれません。まだ上がり切っていない近隣の駅や同じ路線の駅があればそちらを購入した方がよいかもしれません。

一方で上位以外の駅で気になったのは以下です。

順位	エリア	路線	駅	2020年12月	2022年12月	2022/2020
42	首都圏南	横須賀線	武蔵小杉	7713	8399	108.9%
49	首都圏東	つくばエクスプレス	流山おおたかの森	4019	4282	106.5%
55	首都圏東	つくばエクスプレス	柏の葉キャンパス	4171	4398	105%
56	首都圏東	有楽町線	豊洲	7938	8358	105%
72	山手線内	南北線	白金高輪	13342	13613	102.%
78	首都圏東	京葉線	海浜幕張	4579	4644	101.4%
99	山手線内	山手線	上野	8695	8458	97.3%
110	首都圏東	南北線	王子	7550	7093	94%

東京まで10分程度の交通利便性がかなり高い再開発エリアの武蔵小杉や豊洲は意外と上がり幅が少ないです。ずっとマンションが建てられていて、もう十分価格として上がっているからでしょうか。

東京方面に30分程度の流山おおたかの森、柏の葉キャンパス、海浜幕張は、上位の武蔵浦和や新小岩の元々の住宅地とは性質が異なり、武蔵小杉や豊洲と同じく、新たに開発された住むための新しい街として、分譲が続いている印象です。こちらも既に価格が上がっている感じでしょうかね、5000万円いかないのはありがたいです。こう見ると都内へのアクセス時間はあまり変わらなそうな同じ東京都以外の武蔵浦和や川口が高いように感じてしまいますが、TXや京葉線の路線アクセスの問題でしょうか・・・

白金高輪は最近分譲が多いですが、2020年より前に既に価格が上がりきっているのでしょうね。
23区である上野や王子の新築価格が下がっているのも驚きです。下がることはないと思うので、分譲された物件や売れ残っている物件のアクセスがたまたま悪く、価格が低く設定されているなどが考えられると思います。個人的には今買うのであれば、北方面であれば、川口や武蔵浦和より、同じ金額レンジの都内の王子の方が良い気がします。ここ数年間の上昇率が高いことと、10年先を見据えてどこまで下がるかはまた別なのではないでしょうか。未来のことはわかりませんが、過去の10年との比較はこの後の資産価値、リセールバリューの話となります。

また、平均の価格上昇率は106%でしたが、100％を切っている、つまり2020年より価格が下がっている駅は上野や王子を含めて35駅ありました。

2022年/2021年比

2022年/2021年比も同様に15位までランキングにしました。2020年時点でもかなり価格が上がっているためか、平均上昇率は104.0%でした。2020年から継続して発売されている駅が多いので、あまり変動はありません。山手線内以外の駅が多いのも変わりません。

順位	エリア	路線	駅	2021年8月	2022年12月	2022/2021	2020年比順位
1	山手線内	中央線	市ヶ谷	10562	18017	170.6%	1
2	首都圏西	埼京線	武蔵浦和	4712	6529	138.6%	2
3	山手線内	山手線	目黒	10410	14318	137.5%	3
4	首都圏東	つくばエクスプレス	三郷中央	3252	4238	130.3%	10
5	首都圏東	総武線	小岩	5103	6643	130.2%	9
6	首都圏南	相鉄線	星川	5209	6320	121.3%	11
7	首都圏南	東急田園都市線	つきみ野	3276	3954	120.7%	47
8	首都圏西	京浜東北線	川口	5964	7160	120.1%	13
9	首都圏東	銀座線	浅草	6958	8219	118.1%	7
10	首都圏東	都営大江戸線	勝どき	6806	8024	117.9%	14
11	首都圏東	半蔵門線	住吉	6357	7486	117.8%	21
12	首都圏西	京浜東北線	浦和	5983	6948	116.1%	22
13	首都圏南	横浜線	鴨居	4012	4659	116.1%	–
14	首都圏東	総武線	平井	4720	5468	115.8%	–
15	首都圏東	常磐線	松戸	4924	5602	113.8%	18

2020年比に入っていた浜松町駅や新小岩駅、代々木上原駅は対象がないためデータがなくなっています。2022年の方がさらに全体として価格は上がっており、順位が下がっている駅もあります。21年から分譲された鴨居や平井も価格がかなり上げられています。

平均の価格上昇率は104%でしたが、100％を切っている、つまり2021年より価格が下がっている駅は42駅あり、2020年から引き続いて100％以下はうち27駅でした。喜多見駅は2020年５位→121位で93.4％でした。価格は2020年と横ばいです。

参考：2022年/2019年比

こちらは手元にあったマンションエンジンの2014年１月～2019年10月までの東京都23区内の駅の新築マンションの発売価格との比較です。集計の仕方がSUUMOとは異なるので、参考程度の比較となります。マンションエンジンのデータはより過去の時代の価格を示しているかと思います。

順位	エリア	路線	駅	2019年10月	2022年12月	2022/2019
1	山手線内	副都心線	北参道	9970	16818	168.7%
2	山手線内	山手線	新橋	8909	14935	167.6%
3	山手線内	中央線	市ヶ谷	11455	18017	157.3%
4	山手線内	山手線	田町	7212	10955	151.9%
5	山手線内	千代田線	代々木公園	10818	16148	149.3%
6	首都圏東	新交通ゆりかもめ	お台場海浜公園	5303	7605	143.4%
7	山手線内	南北線	白金高輪	9970	13613	136.5%
8	山手線内	山手線	目黒	10818	14318	132.4%
9	首都圏東	東西線	南砂町	4879	6150	126.1%
10	首都圏南	小田急線	代々木上原	10606	13190	124.4%
11	首都圏東	日比谷線	小伝馬町	8485	10375	122.3%
12	首都圏東	半蔵門線	住吉	6152	7486	121.7%
13	首都圏東	総武線	新日本橋	8273	10063	121.6%
14	首都圏南	東急田園都市線	桜新町	7636	9268	121.4%
15	首都圏東	総武線	亀戸	6576	7959	121.0%

平均上昇率はなんと122％です。４位の田町や７位の白金高輪は2021年/2020年比だと上昇率はあまり高くないのですが、2019年→2020年でかなり価格が上がったことがわかります。８位の目黒や９位の南砂町のように2019年から2022年までずっと上がっている街もありますね。豊洲も24位ですが、毎年少しずつあがっているようでした。分譲されるマンション数によって相場形成のスピードが異なったりするのでしょうか。

2022年　リセールバリュー比較

SUUMOで10年間のリセールバリューを紹介している資産価値BEST100についても2022年と2020年も比較します。リセールバリュー(RV)の算出方法は、2020年は築10年前後の中古マンション流通価格÷その物件の新築時の分譲価格、2022年は築９～11年の中古マンション流通価格÷その物件の新築時の分譲価格です。

2022年と2020年の比較

2020年は以下のランキングでした。価格MAPと同様に15位までを記載します。SUUMOに記載された上位15駅の平均RVは136.3、100駅の平均RVは119.2でした。

順位	路線	駅	RV
1	中央線	千駄ケ谷	149.2
2	有楽町線	永田町	148
3	南北線	溜池山王	147.5
4	東武伊勢崎線	とうきょうスカイツリー	144.6
5	南北線	麻布十番	139.9
6	都営浅草線	高輪台	139.6
7	西武新宿線	新井薬師前	136.4
8	東急目黒線	不動前	132.8
9	半蔵門線	半蔵門	132.1
10	日比谷線	人形町	130.8
11	中央線	飯田橋	129.8
12	都営新宿線	浜町	129.3
13	小田急江ノ島線	片瀬江ノ島	128.2
14	山手線	大崎	128.1
15	都営新宿線	森下	127.9

RVは都心の駅が高い模様です。その中でも片瀬江ノ島の健闘はすごいですね。

2022年は以下です。なんと上位15駅の平均RVは166.4、100駅の平均は143.2でした。2020年と比較すると２割以上RVが上がっています。

順位	路線	駅	RV
1	南北線	六本木一丁目	211.1
2	都営大江戸線	赤羽橋	181.6
3	都営三田線	御成門	169.3
4	小田急江ノ島線	片瀬江ノ島	168.9
5	総武線	浅草橋	166.8
6	山手線	大崎	166.3
7	都営三田線	芝公園	165.6
8	南北線	麻布十番	162.2
9	山手線	新橋	161.9
10	中央線	飯田橋	158.4
11	千代田線	赤坂	158.4
12	小田急線	代々木上原	157.6
13	有楽町線	東池袋	157.5
14	東急東横線	代官山	155.6
15	千代田線	根津	155.4

やはり都心がほとんど。港区強いです。変わらず片瀬江ノ島が４位で中古価格が高く、かなり人気であることがわかります。

2022年と2020年の両方に新築マンションが分譲されている駅を比較してみます。

順位	路線	駅	RV	2020順位	順位アップ	2020RV	RVアップ率
4	総武線	片瀬江ノ島	168.9	13	9	128.2	132%
6	山手線	大崎	166.3	14	8	128.1	130%
10	中央線	飯田橋	158.4	11	1	129.8	122%
11	千代田線	赤坂	158.4	20	9	126.4	125%
13	有楽町線	東池袋	157.5	54	41	114.5	138%
16	都営大江戸線	牛込神楽坂	153.9	72	56	110.9	139%
18	中央線	市ヶ谷	151.8	23	5	125.3	121%
20	都営浅草線	蔵前	151.5	80	60	109.7	138%
24	東西線	神楽坂	150.1	55	31	114.2	131%
25	東急東横線	中目黒	149.9	34	9	120.3	125%
26	根岸線	桜木町	149.9	29	3	122.6	122%
29	都営三田線	白金高輪	148.7	66	37	112	133%
37	都営新宿線	曙橋	145.8	50	13	115.8	126%
41	日比谷線	築地	142.9	57	16	113.8	126%
48	山手線	恵比寿	140.7	49	1	116.3	121%
50	埼京線	板橋	140.3	53	3	115	122%
51	京浜東北線	大井町	140.2	81	30	109.7	128%
63	有楽町線	豊洲	137.1	69	6	111.3	123%
72	中央線	阿佐ヶ谷	135.3	94	22	108.8	124%
74	東急田園都市線	二子玉川	135.2	84	10	109.3	124%
75	都営大江戸線	牛込柳町	134.4	92	17	109	123%
84	都営新宿線	西大島	132.8	99	15	108.1	123%

どの駅も2022年に順位を上げています。RVは平均で127％上がっていました。特に牛込神楽坂、蔵前の上昇が激しいです。このあたりを購入されていた方は先見の明がありますね！今がまさに売り時かもしれません。

首都圏と関西の比較

2022年９月のSUUMOは関西版もゲットできたので、比べてみます。

順位	路線	駅	RV	同RVでの首都圏での順位
1	JR大阪環状線	天王寺	152.5	17
2	地下鉄御堂筋線	梅田	151	18
3	JR東西線	新福島	150.3	23
4	京都市営烏丸線	四条	149.9	25
5	地下鉄千日前線	桜川	147.7	30
6	JR嵯峨野線	二条	145.8	37
7	阪急神戸線	神戸三宮	145.2	38
8	JR嵯峨野線	円町	144.5	39
9	JR大阪環状線	大阪	143.2	41
10	京阪中之島線	中之島	142.8	41
11	JRおおさか東線	城北公園通	142.5	42
12	JR京都線	高槻	141.8	43
13	神戸市営西神・山手線	県庁前	141.8	43
14	地下鉄谷町線	中崎町	139.9	52
15	京都市営東西線	太秦天神川	139.8	52

関西は土地感がないので、個別の駅についてはわからないのですが、15位までで比較をすると、首都圏の平均RVは166.4、関西は145.2でした。上昇しているものの、首都圏の方がRVは15％程度高くなっています。ただし、首都圏上位は都心の駅だらけなので、そもそもの10年前の価格も高かったのではないかと思います。関西上位の駅と同等のRVのエリアは、首都圏だと都心から30分以上離れた駅も入っており、首都圏は100駅の平均RVが143.2なので、すそ野が広いです。関西の場合は、資産価値を意識するのであれば、より主要駅やターミナルに近い駅に住むのが良さそうです（お金があれば）。

すこし広げて、上位30位までの分布の比較は以下でした。

RV	首都圏2022	関西2022	首都圏2020
170以上	2	0	0
160～170	7	0	0
150～160	15	3	0
140~150	6	10	4
130~140	0	12	6
120～130	0	5	20

分布は首都圏の方が高いところに寄っています。特に首都圏の上位10駅のRVが高すぎる気がしました。なお、首都圏の2020年度（15位までのRV平均は136.3）と比較すると、関西の2022年のほうが高いです。この２年で全国的に新築マンション価格が上昇しています。

まとめ

ともかく価格が上がっている駅がほとんどです！
過去に買われた方は今が売り時、これから買う方は場所に迷っている場合は、リセールバリューを研究して場所を選んで買うのが良さそうです！

【参考記事】