こんにちは。今日は再開発都市の象徴の武蔵小杉から東京と神奈川の境目の多摩川を渡り、そして昔ながらの高級住宅街、田園調布までのお散歩の記録です。武蔵小杉ではたくさんのタワマンに圧倒され、多摩川の河川敷で自然を感じ橋を渡り、多摩川駅から邸宅並ぶ田園調布駅まで歩きました。
ルートはこちらです。途中休憩をはさみ、３時間くらいのウォーキングでした。武蔵小杉で確認したマンションの数はなんと16個！
タワマンの街 武蔵小杉
川崎市中原区にある武蔵小杉。横須賀線、湘南新宿ライン、南武線、東急東横線、目黒線が走るターミナル駅。横須賀線だと品川駅までは10分もかかりません。東急東横線と湘南新宿ラインで渋谷や新宿にも乗換なしで、 新宿までも湘南新宿ラインで20分ちょっとです。交通の便はとてもよいです。
以前は工場の街でしたが、2010年の横須賀線武蔵小杉駅開業をきっかけに、ここ15年ほどで一気に再開発が進み、駅前にたくさんのタワーマンションが建ったことが特徴的です。10以上のタワーマンションが駅前にそびえ立つ姿は話題になり、駅の利便性からマンションに住むのは、比較的生活に余裕のあるファミリー層が中心だったため、台風での浸水など、何かとやっかみの対象になっている印象です。急激な人口増加による駅の異常な混雑など、大変な部分もありますが、同じような層が集まっているので暮らしやすいとは思います。おしゃれなお店も多いです。
東急のデータではコロナ前の2019年度の乗降人員が約17万、JR東日本のデータでは約13万です。定期外が3～４割、定期利用が６～７割、神奈川県の中で横浜駅、川崎駅に次ぐ乗降が多い駅なので、タワマン住人の多さを感じます。
所得も高く、1000万円以上の世帯年収の割合は中原区で13％ほどでした（平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計、神奈川平均10%）。
武蔵小山もそうでしたが、新旧の住民がうまくやっているのかが気になります。武蔵小杉から多摩川の方に歩きましたが、駅周辺以外は戸建てを中心とした低層な住宅街が続いていました。
武蔵小杉タワマンの相場
武蔵小杉のタワマンはいったいどのくらいするのか・・・？改めて調べてみました。
新築マンションの相場がわかる『マンションエンジン』によると、武蔵小杉駅の新築マンションは平均58㎡の広さで約6000万円、坪単価は約350万円となっています。 （https://www.manen.jp/market/details/14/2321/2321110/1/）
年ごとの坪単価の推移を見ても2018年までは340万円、2018年以降は370万程度となっています。2019年に台風による被害がありましたが、全く相場は下がっていないのが実情です。下がっているってうわさだけは流れていましたね・・・しかし現実は新築70㎡だと約7800万です。
中古マンションの推移は『LIFULL HOME’S 住まいインデックス』によると年々上昇しており、2021年は70㎡6300万円となっています。（https://lifullhomes-index.jp/info/areas/kanagawa-pref/00657-st/sale/mansion/chuko/）
新築も中古もなかなか手が出しづらい価格帯ではありますね・・・
家賃相場はSUUMOで7.8万円でした。
タワマン巡り
JR横須賀線の改札からスタートし、武蔵小杉のタワマンを巡ってみました。駅を出るとすぐ高層マンションに囲まれています。
①シティタワー武蔵小杉
商業施設「グランツリー武蔵小杉」の向かいにある2015年築の53階建てのタワーマンションです。黒色のかっこいいシャープで高級感のある印象の外観、ダイレクトウィンドウを基調とした造りはまさにシティタワー。個人的にはシティタワーってこのイメージです。
②リエトコート 武蔵小杉 The Classy Tower
③ザ・コスギタワー
④リエトコート武蔵小杉イーストタワー
シティタワー武蔵小杉の向かい側のエリアにある2008年築の３棟のタワーマンション。武蔵小杉で２番目に古いタワマン群です。シティタワーに近いのが②リエトコート 武蔵小杉 The Classy Tower （45階） 、赤いマンションが ③ザ・コスギタワー （49階）、２本のタワーに隣接している横須賀線の改札口に近いのが ④リエトコート武蔵小杉イーストタワー（45階）です。緑が多く落ち着いたエリアです。また、タワーマンションではありませんが、R-styles武蔵小杉というマンションもこのエリアにあり、４つのマンションが並んでいます。
⑤レジデンス・ザ・武蔵小杉
横須賀線の改札口に最も近い2007年築の武蔵小杉で一番古いタワマンです。24階建てですが、他のマンションがかなり高いため、相対的に低く見えてしまいます。１階にはスーパーマーケットが入っており、改札口のすぐ側なので利便性はかなり高そうです。
ここまでが横須賀線改札口側で、グランツリーを挟んで、東急武蔵小杉駅へ歩いていきます。グランツリー武蔵小杉は横須賀線、東急線、南武線に囲まれたエリアの中心にある大きなショッピングセンターです。お昼休憩で立ち寄りました。飲食店やスーパーやもちろん、生活用品、服飾雑貨などファミリーから若者も楽しめる一通りそろった大きなおしゃれなモールです。アリオなどのセブン＆アイ系列のショッピングセンターみたいです。アリオやイオンよりおしゃれでラゾーナ川崎に近いイメージでしょうか。ラゾーナよりはファミリー向けでしょうかね・・・
https://grand-tree.jp/
⑥パークシティ武蔵小杉 ザ グランドウイングタワー
⑦パークシティ武蔵小杉 ミッドスカイタワー
⑧パークシティ武蔵小杉 ステーションフォレストタワー
東急武蔵小杉駅に進んでいくと、パークシティの３棟が見えてきます。⑦⑧のミッドスカイタワー、ステーションフォレストタワーは2009年築で、市民館などの公共施設やスーパーマーケット、ジムが併設されています。⑥のグランドウイングタワーはその後の2014年築で同じ時期に開業した駅直結のららテラスの横にあり、東急武蔵小杉駅に近いです。３棟とも森をコンセプトに建てられており、外観は統一感があります。ミッドスカイタワーは59階建てで高さは200ｍを超える日本でも有数の高さのマンションです。
パークシティ武蔵小杉 ステーションフォレストタワー
パークシティ武蔵小杉 ミッドスカイタワー
ステーションフォレストタワーで見つけた案内看板ですが、まるでディズニーランドのようですね。楽しげな様子が伝えってきます。一体感を持った再開発は三井不動産が得意なイメージです。
「ららテラス武蔵小杉」を横目に東急武蔵小杉駅まで進みます。ららテラスは三井系のショッピングセンターですが、訪れたことがないので、店舗がよくわかりません・・・。規模は小さめです。しかし、グランツリー、ららテラス、東急スクエア、イトーヨーカドーとたくさんの商業施設があるのは使い分けもでき、便利ですね。
途中ロータリーから南武線沿いに「ブリリア武蔵小杉」を発見しましたが、うまく写真をとれず。水色のバルコニーの壁が綺麗です。20階建てなので武蔵小杉の中ではあまり高くな印象でした。
線路を超えます。こちらの西側は商店街や小さいお店もあり、昔ながらの町並みも残ります。イトーヨーカドーは30年ほど前からある店舗です。一方で再開発が進んでいる地区もあります。
⑨エクラスタワー武蔵小杉
東急武蔵小杉駅直結の2013年に竣工した東急系列の39階建てのタワーマンションです。下層階は武蔵小杉東急スクエア、川崎市立中原図書館になっています。とても便利そうなマンションです。
⑩コスギサードアベニューレジデンス
2020年に開発が終わった一番新しいエリアです。エクラスタワー武蔵小杉の向かい、イトーヨーカドーの横です。商業施設、公共施設、広場、38階建てのマンションからなります。高級オーガニックスーパーのビオセボンがあったり、新しいおしゃれなエリアでした。
⑪プラウドタワー武蔵小杉
コスギサードアベニューとイトーヨーカドーを挟んで逆側にもタワーマンション。プラウドタワー武蔵小杉でした。2014年竣工の45階建てで区役所の隣になります。東急と南武線東西口で囲まれたエリアとしては一番端ですが、駅徒歩５分です。
⑫⑬パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズ イースト＆ウエスト
南武線の線路を越え、プラウドからちょうど反対側に２つタワーマンションがそびえ立っています。2018年築の53階建てとこちらも新しいです。低層は商業施設になっており、おしゃれなカフェやレストランがたくさん入っていました。駅へとつながる屋根付きのペデストリアンデッキがあり、便利そうです。線路南側のタワーマンションが並ぶエリアより落ち着いていますが、日本医科大学病院の移転跡地に2026年またツインのタワーマンションが建つようです。周辺の住宅にはタワー建設反対を掲げているお宅もあり、再開発の難しさを感じます。
番外編：ドレッセタワー武蔵小杉
またタワマンが立ちます！！駅徒歩3分、地上23階建・全160邸の免震タワーレジデンスとのことです。まだ立つか、武蔵小杉は本当にすごいです！！販売開始予定は2022年2月下旬、入居は2024年のとのこと。場所は東急の西側、聖マリアンナ医科大学、郵便局と国道を挟んで対面になる場所で、これまでのタワマンエリアからは少し離れたところになりそうです。
武蔵小杉はタワーマンションや商業施設が計画的に配置された新しい街という印象でした。あまりにマンションが多くて印象が強いので、再開発前からあるお店や商店街を見逃してしまったようです…。今度は視点を変えて訪れてみたいです。
多摩川へ
北口は新丸子駅側で 学校や大きな大学病院の他、小さなお店や戸建ての住宅が並ぶエリアです。ぐるっと小杉陣屋町の方を迂回して等々力競技場を横目に多摩川沿いを歩き、丸子橋から玉川駅方向に歩きましたが、昔ながらのお家も多いようでした。小杉陣屋は中原街道沿いにあり、江戸時代の多摩川用水路敷設工事の際に中心的な陣屋だった歴史のあるエリアです。
（タワマンの写真に夢中で、このエリアの写真を撮っていませんでした…）
途中、等々力競技場の方向に進んだものの、道に迷いながら30分ほどかけて多摩川沿いに到達。河川敷が広く、多摩川が見えないほど、緑に覆われています。
丸子橋まで河川敷をウォーキングします。晴れていたので綺麗な景色で気持ちがいいです。東急の鉄橋をくぐり、丸子橋を渡ります。大田区側に到着し、多摩川浅間神社を横目に多摩川駅の方向に進みました。
田園調布まで
多摩川駅からまっすぐ田園調布駅の方向に進むと、川崎市側のタワマンや戸建てエリアの雰囲気は全く違う、いわゆるお屋敷街のエリアとなります。一つ一つの区画が広い豪邸が立ち並び、緑も多いゆったりとした美しいエリアです。著名人も多く住んでいるそうです。まっすぐ歩くと15分ほどで田園調布駅です。
歩いてきた田園調布駅の西側（多摩川台）は渋沢栄一（東急の前身の会社）が鉄道と一体で開発を行ったエリアで、田園都市構想として欧米のデザインを踏襲しています。駅を中心とした放射状に広がる並木道が特徴的な区画です。グーグルマップでも駅から半円状に５本の道が整備されているのがわかります。当初は中流労働者向けの街でしたが、人気が出て今の高級住宅街となったそうです。
相場も調べてみました。多摩川台のお家が結構見つかりましたが、戸建てばかりで１～３億ですね、さすがです。。。家賃相場はSUUMOで8.7万円でした。古い物件が多い印象です。
西側はほとんど住宅街ですが、東側は「東急スクエアガーデンサイト」や商店街など、住宅の他、お店もあるエリアで、西側とは雰囲気が異なります。一般的な大きさのお家も多く、安心しました（笑）。開発の時から西側と東側でコンセプトが違ったのか、自然とそうなったのか気になります。
田園調布駅は東京まで40分、新宿まで30分ほどで、駅の乗降人数は2019年度で23,000人ほどなので、静かな住宅街です。
渋沢栄一が大正～昭和に当初は中流層向けに開発した東急目黒線と田園調布からはじまり、その後も世田谷区、杉並区、田園都市線沿線、多摩ニュータウン、港北ニュータウンなど、少しだけ都心から離れた静かな住宅街から通勤するスタイルが私鉄沿線を中心にこれまで開発されてきました。一方で、交通の便の良さ、大型商業施設、タワマンなど、川を挟んだファミリー向けの最近の再開発の武蔵小杉とは街の性質がかなり異なるのが面白いです。
お昼時間を入れて、３時間ほどの街歩きでした。今度は田園調布から奥沢や自由が丘に歩いてみたいです。
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